柬埔寨土地投資須知

柬埔寨土地法制度簡介

一、柬埔寨土地法律制定的進展過程

1975年至1979年的紅色高棉執政期間，柬埔寨經歷了私人土地被徵收、土地所有權證書大部分被銷毀的情況。政府建立了集體土地所有制，並將大部分的人口遷移到農村農業生產區域。隨著市場經濟的發展，政府重新將土地分配給個人。柬埔寨議會於1992年制定了《土地法》，確立不動產產權制度，並推動現代化的土地註冊制度。此時，柬埔寨國民經濟體制已逐漸轉向市場經濟，政府開始關注工、農業的種植區域之特許經濟區的投資，向私人企業授予土地特許使用權。至今仍有許多柬埔寨公民未能取得官方所頒發的土地登記證明。這其中的原因是一方面在於登記費用及小費過高，另一方面政府在登記過程中故意排除有爭議的土地，因此而大幅減少了土地登記制度的有效性。

二、柬埔寨土地法律體系

目前柬埔寨的土地法律體系主要來源自《土地使用規劃、城市化和建設法》、《土地法》以及其次要法規，如第19號《社會特許地法令》、第114號《長期租賃權的抵押和轉讓法令》、第146號《經濟特許地法令》等。這些法律和法規的主要內容包括：規範所有權、土地許可、租賃、共有以及擔保等其他制度。需注意的是，柬埔寨的土地法律受到政府政策的較大影響，例如：在2012年洪森總統宣布停止發放新的經濟土地特許使用權，這導致《土地法》和《經濟特許地法令》中相關條款陷入了困境。

土地所有權制度

根據柬埔寨土地法規，土地的所有制度分為三種類型：國家所有、集體所有及私人所有。其中，土地所有制度中的國家可更進一步的細分為兩種類型，即作為國家公共財產和國家私人財產的土地，且取決於是否有轉讓性。

一、土地歸屬分類

1、國家公有土地：

根據《土地法》第15條規定，國家公有土地可分為七個類別，如下：

• 原始自然財產，包括森林、航道、自然湖泊、堤壩、河流及海岸等。
• 一般提供大眾使用的財產包括碼頭、港口、鐵路、火車站及機場等其他基礎設施，以及自然形成或者是建造出提供給大眾使用的財產包括街道、公園及保護區等。
• 提供大眾使用的財產包括公立學校和醫院、教育學院及行政中心等。
• 依法成為自然保護區的資產。
• 歷史遺址、建築物與文化。
• 歸屬於王室但非私人財產的不動產。

2、集體所有土地

柬埔寨的集體土地可分為如下兩種：

(1 )僧院：

在柬埔寨，僧院中的土地歸宗教和繼承者永久擁有。僧院的不動產不可出售、交換或贈與，但可出租或租賃，只要其收入專用於宗教事務。僧院的土地不受政府法令管轄，由宗教委員會的代表來保護該財產。柬埔寨文化與宗教事務部有權制定宗教委員會及其代表產生程序的保護措施。然而，其他宗教的土地和財產不受此限制，由相對應的宗教協會來依法管理。

(2)山區部落：

柬埔寨境內居住的原住民群體擁有獨特的宗教、文化、社會和經濟特徵。在法律確定地位之前，他們以傳統方式生活並在自有土地上從事耕作。根據傳統習慣和法律，原住民群體有責任自行管理其社會和不動產。

土地所有權以集體所有權的形式由國家授予原住民群體，這包括與私人土地所有權相同的權利和保護。然而，他們無權將集體所有權轉讓給個人或團體，因為該土地被視為國家的公共財產。

促進原住民群體成員的文化、經濟和社會進步，並使他們能夠自由地脫離群體或解除束縛，部分土地可以轉讓為個人所有權。這樣做旨在提供更大的彈性和機會，讓原住民群體成員能夠在個人層面上發展和成長。

非原住民群體的機構無法獲得原住民群體的不動產權利。這意味著外部組織或個人無法擁有或控制原住民群體的土地資源。

　 3、國家私有土地

屬於國家和政府機構的私人土地，可進行交換、分配、買賣及轉讓，同時也可根據法律出租並成合約的標的物。國家和政府機構的私人財產的出售和管理相關的條件及程序應依照法律規定，若無相對應法的規則不得進行銷售。國家私有土地可依據《土地法》第五章的規定條件進行轉讓。

4、私人所有土地

私人可透過買賣、贈與、交換或繼承等方式獲得土地所有權。但在符合法律和法規程序並進行公正補償後，土地所有權可能會被剝奪，前提是以不損害公共利益為主。

為了維護國家領土的主權，柬埔寨土地法嚴禁外國人擁有土地所有權。只有柬埔寨國籍的個人或法人才具有資格擁有土地所有權。

柬埔寨註冊公司是否被視為柬埔寨籍，法人取決於控股股東的國籍。若控股股東的國籍合計在51%以上，該公司會被視為柬埔寨籍。法律還禁止透過私下協議改變股權結構，因此外國投資者無法通過代持股協議等方式實際獲得土地所有權。

對於外國投資者，柬埔寨合法利用土地的方式包括土地特許及長、短期租賃等。然而，將土地轉交給柬埔寨籍個人或法人投資者以間接的方式取得土地所有權的做法可能增加法律紛爭的風險。

二、土地所有權的取得

土地所有權的取得方式，如下：

１、佔有

柬埔寨自1989年起承認符合一定條件的佔有可構成不動產所有權。根據《土地法》第30條的規定，任何人在《土地法》生效前的和平、無爭議的佔有私人可合法占有的不動產不少於5年，有權申請明確所有權的證明文件。如果授予所有權的證明文件有人反對，該個人須證明他以和平、無爭議的方式取得該不動產，或證明他從該不動產的原始持有人、法定收益人、所有權受讓人或繼承人處購得。自2001年《土地法》生效後，柬埔寨不再承認所有權的時效取得。對於屬於公共機構或私人不動產而無所有權證明的新佔有者將被視為非法佔有者，並根據《土地法》第259條受到懲罰。

2、有償轉讓

私人土地的有償轉讓方式包括交換和買賣兩種形式。不動產買賣合約允許賣方將不動產所有權轉讓給買方，買方則支付不動產購買價格作為交換條件。有能力簽訂合約的柬埔寨公民可出售或購買不動產。

人群不得出售不動產，如下：

• 非財產的所有權人
• 未經其他共有所有人同意的不可分割財產的共有所有人
• 被沒收財產的人

人不可受讓不動產，如下：

• 監護人不可自購被監護人的財產
• 管理人不得自購其所管理的財產
• 法官或政府官員不可自購其所管轄或負責出售的財產
• 財產贖回權被取消的個人不得再自購該財產
• 配偶之間的買賣合約無效

３、無償贈與

贈與是指贈與人將財產所有權轉讓給被贈與人，被贈與人接受的行為。只有經過書面、法定格式並在登記部門註冊的不動產贈與才具有對抗第三人的效力。不動產贈與可分為生者間贈與、死亡贈與和委託贈與。

根據社會原因，國家僅能將不動產授予自然人，供其居住或進行維持生活的耕作。考慮到受益人的社會地位，不動產贈與的價值必須限制在上述目的範圍內，並禁止進行投機或不當獲利。

一旦不動產贈與被接受，即不可撤銷。贈與的所有權可以迅速轉讓，但贈與人可以保留財產的地役權、使用權和居住權，這些權益必須在合約中詳細記載並在登記機構註冊。

４、繼承

以下為不動產可透過繼承進行轉讓：

• 已依本法確定建立不動產所有權的權屬證明
• 依法占有的法律文件、權屬證明或其他證據
• 任何有限財產權和不動產的權利

對於未經過註冊或登記，但符合法律要求的實際佔有的不動產，可透過繼承進行轉讓。沒有所有權證明的佔有財產，透過繼承轉讓之後，成為新的財產持有人的繼承人可繼續管理與享受保護，只要符合《土地法》的其他所有要求。

三、土地共有

1、不可分割的土地所有權

不可分割的所有權是指幾個人對某個特定財產的共同所有權，且擁有平等的份額，共同擁有權利和保護共同利益，並一起承擔管理費用及稅費。且不可分的所有人有共同擁有的不可分割之所有權的權利，除非有互相對立的協議。每個不可分的所有人可進行日常管理工作，但重要事務需大多數的人（代表擁有全部財產一半以上的所有權）來決定。

任何人不能強迫他人保留不可分割的財產所有權。在任何時候，如果有任何不可分的共同所有人要求，才可對財產進行分割。不可分的共同所有人可暫時保持不可分割之所有權，但不得超過5年，除非有其他新的協議。

2、共同所有權

《土地法》第175條規定：「共同所有權是指屬於多個人的不動產所有權，每個人擁有其中的一部分，其餘部分則為共同財產。」共同擁有人可以按照本法明確的維護規範、管理程序和共同擁有人之義務，尤其是針對共同部分的內部規定，進行管理。

共同擁有人對其部分執行完全權利，只要不侵害共同部分，不妨礙其他共同擁有人對共同部分的使用。共同擁有人可自由出租、設立地役權、設立居住權、抵押或共同使用。但不得對其部分建立優先權。將建築物或土地的部分分配給全部共同擁有人或特定的共同擁有人使用，使他們都能獲得到利益，這部分應被視為共同部分。

共有財產包括以下這幾項:

• 地面、停車場、庭院、花園和通道等
• 牆壁及建築的結構維護、共用設施，例如水、電和煤氣管道等
• 煙囪
• 共用的服務區域

以下為附屬權利被視為共同財產：

• 挖掘地下已存在物質的權利
• 在共同部分建設庭院、停車場或花園的權利
• 涉及共同部分之共同所有權的權利
• 在共同使用的部分建築頂部建造之權利。共同建築頂層的所有人不得為自己建造公寓或出售該權利

以上皆為權利符合公共秩序。

任何私人使用或出售共同擁有的部分之共同擁有人都有責任恢復原狀。違反者會受到《土地法》第257條的懲罰。非共同擁有人佔用共同部分的人應歸還佔用的場所並恢復原狀。不管情況如何，主管機構不得頒發承認該人權利的證明。如有頒發，主管機構有責任確保取締非法佔用。

3、共有擁有權

《土地法》第186條規定：「共有所有權是指適用於分割兩個相鄰所有權的牆壁的一種共同所有權形式。本法指牆壁包括溝渠、圍牆和堤壩。」

(1)共同所有的牆

維修和重建共有牆是按份共有所有人的責任。共有所有人可透過放棄他的共有權利且不負責上述維修或重建，除非該共有牆有支撐著他的建築物。共有牆的共同擁有人未經過其他共有人的同意，是不得在共有牆上挖掘深坑或進行任何損害該牆的工作。如無法達成一致性的意見，仲裁人應被指定為專家，以決定必要的方法，確保其他新的工作以不侵害其共有人之權利。每位共有人皆可在共有牆上進行建造，且可在距離另一側起至少5厘米的位置放置樑柱及欄杆，以不影響其共有人的權益。

(2)共同所有的水渠、圍牆及堤壩

相鄰土地的所有者皆不得強制共有牆壁和堤壩的所有者與他們共同擁有溝渠、圍牆及堤壩。

土地許可制度

一、土地許可的分類

柬埔寨土地許可制度是政府透過行政特許的方式，將國家土地在特定期限內的使用權授予給公民、法人和其他社會組織，讓他們以所有權的方式使用土地。這種土地制度在《土地法》第五章中有詳細規定。根據《土地法》第49條和第50條，柬埔寨的特許土地可分為三類：社會特許、經濟特許和開發特許。《社會特許地法令》第19號和《經濟特許地法令》第146號二級法令對社會特許地和經濟特許地制度分別做出了具體規定。

柬埔寨《土地法》對經濟特許地的取得設置了一些限制。根據法律，同一法律主體所擁有的經濟特許地面積不得超過10,000公頃，超過此限制需進行減少，除非獲得特例豁免。此外，法律禁止向特定個人或其控制的多個法律實體發放超過10,000公頃的土地權屬之證明。此外，經濟特許地的使用期限最長為99年。只有柬埔寨政府授權的林業部、農業部和漁業部才有權頒發行政許可，允許私人使用經濟特許地。這些限制與規定對於保護土地使用的合理性和公平性具有重要意義。

二、權益擁有者的權力與責任

1、經濟特許地權益擁有者之權利

《土地法》中的經濟特許地制度在「不動產所有權」部分有所規定，然而在事實上，經濟特許權只是一種受限制的物權，並非真正的土地所有權。儘管經濟特許地的權利人可行使類似於土地所有權人的土地權利，然而這種權利卻受到兩項重要的限制所限制：使用期限需獲得國家許可，並非永久權利；且禁止在私人間轉讓，只能由政府收回後重新許可他人使用。這些限制的目的是確保土地使用的可持續性和公共利益。因此，經濟特許地制度提供一種受限但具有特定目的的土地使用權，促進經濟發展並保護國家的土地資源。

經濟特許地的權利人擁有以下權利：

權利名稱	相關法律條款
土地使用權
土地孳息收取權	《土地法》第56條第3款
救濟權
公力救濟	《土地法》第56條第1款
私力救濟	《土地法》第56條第2款
訴訟權	《土地法》第55條第2款
繼承權	《土地法》第57條第2款

2、經濟特許地權利人的義務：

1. 根據許可之目的進行農業開發，權利人不得擅自改變土地之用途，破壞自然結構，或在許可期末進行破壞性的開發 —《土地法》第56條第3款
2. 繳納許可費之義務，如未履行該義務，政府有權撤銷許可，被許可人無權要求由此造成損失—《土地法》第62條第2款

3、經濟特許地行政許可條件：

根據第146號二級法規之規定，授予經濟特許地需滿足以下五個條件：

• 土地所有權：該土地必須經過國家分類及登記，確認為國家私有土地。
• 土地使用方案：必須提交土地使用方案給地方政府的土地管理部門並且獲得批准。
• 環境與社會影響評估：需進行環境和社會的影響評估，以評估項目對環境和社會的影響。
• 重新安置：必須解決人民重新安置的問題，不允許出現非自願安置的情況。
• 利害關係人的考量：必須充分考慮利害關係人的意見，如當地居民、土地管理部門。

4、經濟特許地新政策

經濟特許地是與柬埔寨政府的經濟和土地政策的密切相關土地制度，其受政府政策的影響比較大。

日期	事件描述
2012年 5月7日	柬埔寨首相洪森簽發《提高經濟特許地管理效率》的政府令，宣布即日起暫停批准新經濟特許地。要求政府各部門、各相關單位認真執行特許地符合規定，保護社區和當地居民的生活環境。對違反符合規定、侵犯社區土地的公司將被收回特許地。
2016年6月	柬埔寨環保部部長賽歐松表示，為了加強國家森林資源保護，解決土地糾紛問題，政府將收回未履行合約開發的經濟特許地，並將經濟特許地的租借期限縮短至50年。

土地租賃制度

《土地法》第106條規定：「不動產所有權人可向他人租賃。租賃合約是不動產所有權人暫時將財產交予他人，以規定的租金、租期為對價的合約。不動產租賃合約也稱為租賃協議。」根據該法第109條，租賃合約應以書面形式訂立；同時，法律也承認口頭訂立書面合約有效，但視為不定期租賃，只要在租金支付期前通知，便可在任意時間終止合約。

根據《土地法》第108條規定，租賃可分為兩種形式：不定期租賃及定期租賃。定期租賃包括短期附加續租選擇權的租賃及超過15年的長期租賃。長期租賃形成的租賃權可以轉讓和繼承，承租人有權利在不損壞標的物性質的基礎上進行改善。租期結束後，出租人無需對改善支付補償即可完全取得所有權，該規定來自於《土地法》第108條。

在簽約前，承租人有義務了解不動產的狀況。如未對不動產進行檢查，將會被視為默認的狀況符合租賃協議的規定《土地法》第110條。在租賃合約續約的期間，承租人有責任對財產進行正常維護，除非合約另有協議。租期結束後，承租人有義務將租賃物恢復原狀，並承擔因不當使用而造成損失，該規定來自於《土地法》第111條。

土地擔保制度

一、抵押

《土地法》第198條規定：「抵押是一種擔保方式，不轉讓該不動產的所有權，債權人在債務到期時有權通過法院出售該不動產，不論該不動產已經轉讓幾次，債權人對售價享有優先受償權。」只有經過土地登記機構註冊的不動產才具有抵押資格。

抵押合約必須以法定形式由主管機構或經過授權的律師制定，且須在主管機構進行註冊。相關的抵押合約的草擬準則和註冊表格應由法律規定的機構制定。抵押合約必須明確描述財產狀況、性質及根據相關法規確定的費用與價值。在同一財產上可先後抵押，每個債權人應按抵押註冊順序之行使權利。

二、質押

《土地法》第206條規定：「質押是債務人向債權人轉讓不動產作為償付保證的合約。債權人有權優先於其他無擔保債權人出售該財產並獲得補償。如果質押合約成立，債權人可就利息或本息扣留該財產。」

依照現行法律規定，質押合約應以書面形式來呈現，按照法定格式在主管機構前制定並進行註冊。按照上述方式制定的質押合約應視為有效，任何第三方都無法質疑有效性。未經註冊的質押合約將使債權人喪失擔保之權利，債權人只有依照現行法律要求獲得補償的權利。質押的財產應在債務人清償債務後歸還給債務人。

在任何情況之下，債權人都不能成為財產的所有人。且在質押合約當中，債權人有權利要求法院強制出售不動產，並優先受償該財產的價值。

質押期間，若質押受益人的債權人購買質押財產，須註冊購買合約，未註冊視為無效。佔有質押財產期間，債權人有維護與保護之責任。若因債權人的行為或過失損害質押財產，必須扣除相對應的損失。債務人須負責支付稅費，除非另有其約定。

一旦債務人清償債務，債權人不得因債務人另其負債務，且占有質押財產，除非依法訂立新的質押合約。債務人可對抗債權人的繼承人或指定人提出反駁權。

三、典當

《土地法》第219條和第220條規定：「典當是一種保證債務的方式，債務人並未轉移財產所有權，而是轉移了在登記機構註冊的財產所有權證明。」典當合約應以書面形式製訂，並在相關登記機構進行註冊。

無論哪種情況，債權人都不能成為典當合約所涉及財產的實際所有人。典當合約僅授權債權人在法庭清算中優先獲得對不動產的償付權，優先於其他債權人。債務人在到期或未到期時清償債務之後，債權人應在登記機構註銷並返還財產所有權給債務人。

債務人有管理及使用其財產之權利，但不得進行任何可能減少其價值行為。債務人和債權人的繼承人或指定人應擁有與他們所代表的債務人和債權人相同的權利和義務。債務人的繼承人或指定人及典當財產的共同所有人的家庭成員應負債務人相同的權利與義務。

土地登記制度

不動產登記制度分為中央和地方兩個層級。登記機關在進行登記之前，必須對土地所有人、土地性質、土地測量、土地變更、建築狀況、所有權變更等其他事項進行調查，以保護所有權人的權益。登記機構可根據登記文件及不動產登記簿發放不動產所有權、佔有證明、抵押證明以及關於土地性質、自然狀況、法律狀況和侵害情況的相關材料及文件。登記證明被視為官方確定的法律文件。

法律責任

一、偽造財產權證明

任何人偽造財產權證明並正式使用，不論其方式如何，將被處以一至五年有期徒刑。任何人欺騙登記官履行職責或登記機構註冊土地，將被處以罰款500,000至3,000,000瑞爾，並可能被判處一至六個月監禁。

二、私立救濟

柬埔寨法律嚴禁使用私力救濟。在任何情况下，不應透過私人的力量來保護個人的財產權或執行法院判決，並迫使佔有人強制搬離。對於不動產的善意佔有人使用暴力行為，無論其權利是否已確定或存在爭議，將處以1,500,000至25,000,000瑞爾的罰款，並可能被判處6個月至2年的監禁。此外，侵權人還需承擔因暴力行為引起的民事損失責任。

三、未經授權處分

對於任何人銷售他人的不動產或以他人不動產作為擔保，不論是否導致民事損害，將處以6個月至3年的監禁。

四、共同財產

不可分財產的共有人侵害《土地法》第180條規定的不動產之共有部分，將處以1,500,000至9,000,000瑞爾的罰款。如果為累犯者，應加倍懲處。共有人若拒絕履行維護共同財產的義務或不尊重本法第185條規定的公共秩序，將處以500,000至3,000,000瑞爾的罰款。

五、侵犯公共財產

對於侵犯公共財產者，將處以5,000,000至50,000,000瑞爾的罰款，並且可能被判處1至5年的監禁。侵權人應立即將公共財產釋放出來，並無權要求任何對於財產工程或改良的補償。

如在本法生效前，您占有國家的公共財產並具有文件證明是從他人購買，您可以要求主管機構對非法出售國家公共財產的人進行法律措施，以彌補因此所遭受的損失。在任何情況下，您無權繼續占有國家的公共財產。

六、法律禁止性規定

任何人無視法律和法規的禁止，擅自在其土地上耕作故意提供或者出租給第三方進行耕作，將處以15,000,000至45,000,000瑞爾的罰款，並依照現行法律入獄。