柬埔寨土地投资须知

柬埔寨土地法制度简介

一、柬埔寨土地法律制定的进展过程

1975年至1979年的红色高棉执政期间，柬埔寨经历私人土地被征收、土地所有权证书大部分都是被销毁的情况。政府建立集体土地所有制，将大部分的人口迁移到农村农业生产区域。随市场经济发展，政府重新将土地分配给个人。柬埔寨议会于1992年制定《土地法》，确立不动产产权制度，并且推动现代化土地注册制度。此时，柬埔寨国民经济体制已逐渐转向市场经济，政府开始关注工、农业的种植区域之特许经济区投资，向私人企业授予土地特许使用权。至今仍有许多柬埔寨人民未能取得官方所颁发的土地登记证明。这其中原因是一方面在于登记费用及小费过高，另一方面政府在登记过程中排除有争议的土地，因此而大幅减少土地登记制度的有效性。

二、柬埔寨土地法律体系

目前柬埔寨的土地法律体系主要来源自《土地使用规划、城市化和建设法》、《土地法》及其次法规，如第19号《社会特许地法令》、第114号《长期租赁权的抵押和转让法令》、第146号《经济特许地法令》等。这些法律和法规的主要内容包括：规范所有权、土地许可、租赁、共有以及担保等其他制度。需要注意的是，柬埔寨的土地法律受到政府政策的较大影响，例如：在2012年洪森总统宣布停止发放新的经济土地特许使用权，这导致《土地法》和《经济特许地法令》中相关条款陷入了困境。

土地所有權制度

根据柬埔寨土地法规，土地所有权制度可分为三种类型：国家所有、集体所有及私人所有。其中，土地所有制度中的国家可进一步的细分为两种类型，作为国家公共财产和国家私人财产的土地，并且取决于是否有转让性。

一、土地归属分类

1、国家公有土地：

根据《土地法》第15条规定，国家公有土地可分为七个类别，如下：

• 原始自然财产，包括森林、航道、自然湖泊、堤坝、河流及海岸等。
• 一般提供大众使用的财产包括码头、港口、铁路、火车站及机场等其他基础设施，以及自然形成或者是建造出提供给大众使用的财产包括街道、公园及保护区等。
• 提供大众使用的财产包括公立学校和医院、教育学院及行政中心等。
• 依法成为自然保护区的资产。
• 历史遗址、建筑物与文化。
• 归属于王室但非私人财产的不动产。

2、集体所有土地

柬埔寨的集体土地可分为两种：

(1 )僧院：

在柬埔寨，僧院中的土地归宗教和继承者永久拥有。僧院的不动产不可出售、交换或赠与，但可出租或租赁，只要其收入专用于宗教事务。僧院的土地不受政府法令管辖，由宗教委员会的代表来保护该财产。柬埔寨文化与宗教事务部有权制定宗教委员会及其代表产生程序的保护措施。然而，其他宗教的土地和财产不受此限制，并由相对应的宗教协会依法管理。

(2)山区部落：

柬埔寨境内居住的原住民群体拥有独特的宗教、文化、社会和经济特征。在法律确定地位之前，他们以传统方式生活并在自有土地上从事耕作。根据传统习惯和法律，原住民群体有责任自行管理其社会和不动产。

土地所有权以集体所有权的形式由国家授予原住民群体，这包括与私人土地所有权相同的权利和保护。然而，他们无权将集体所有权转让给个人或团体，因为该土地被视为国家的公共财产。

为了促进原住民群体成员的文化、经济和社会进步，使他们能够自由的脱离群体或解除束缚，部分土地可转让为个人所有权。这样做旨在提供更大的弹性和机会，让原住民群体成员能够在个人层面上发展和成长。

非原住民群体的机构无法获得原住民群体的不动产权利。这意味着外部组织或个人无法拥有或控制原住民群体的土地资源。

3、国家私有土地

属于国家和政府机构的私人土地可以进行交换、分配、买卖和转让，同时也可根据法律出租并成为合约的对象。国家和政府机构的私人财产的出售和管理相关的条件和程序应依照法律规定进行，如没有相对应的法规，则不得进行销售。国家私有土地可根据《土地法》第五章的规定条件进行转让。

4、私人所有土地

私人可通过购买、赠与、交换或继承等方式获得土地所有权。但在符合法律和法规程序，并进行公正补偿后，土地所有权可能会被剥夺，前提是以不损害公共利益为主。

为了维护国家领土的主权，柬埔寨土地法严禁外国人拥有土地所有权。只有柬埔寨国籍的个人或法人才具有资格拥有土地所有权。

在柬埔寨，注册的公司是否被视为柬埔寨籍，法人的国籍取决于控股股东的国籍。如果控股股东的国籍合计超过51%，该公司将被视为柬埔寨籍。法律还禁止通过私下协议改变股权结构，因此外国投资者无法通过代持股协议等方式实际获得土地所有权。

对于外国投资者，柬埔寨合法利用土地的方式包括土地特许及长、短期租赁等。而且将土地转交给柬埔寨籍个人或法人投资者以间接的方式取得土地所有权的做法可能会增加法律纠纷的风险。

二、土地所有权的取得

土地所有权的取得方式，如下：

１、占有

自1989年起，柬埔寨承认符合一定条件的占有可构成不动产所有权。根据《土地法》第30条的规定，任何人在《土地法》生效前和平、无争议地占有私人可合法占有的不动产不少于5年，有权申请明确所有权的证明文件。如果授予所有权的证明文件遭到反对，该个人必须证明他以和平、无争议的方式取得该不动产，或者证明他从该不动产的原始持有人、法定收益人、所有权受让人或继承人处购得。自2001年《土地法》生效后，柬埔寨不再承认所有权的时效取得。对于属于公共机构或私人不动产而无所有权证明的新占有者将被视为非法占有者，并根据《土地法》第259条受到惩罚。

2、有偿转让

私人土地的有偿转让方式包括交换与买卖这两种形式。不动产买卖合同允许卖方将不动产所有权转让给买方，买方则支付不动产购买价格作为交换条件。有能力签订合同的柬埔寨公民可以出售或购买不动产。

人群不得出售不动产，如下：

• 非财产的所有权人
• 未经其他共有所有人同意的不可分割财产的共有所有人
• 被没收财产的人

人不可受让不动产，如下：

• 监护人不可自购被监护人的财产
• 管理人不得自购其所管理的财产
• 法官或政府官员不可自购其所管辖或负责出售的财产
• 财产赎回权被取消的个人不得再自购该财产
• 配偶间的买卖合同无效

３、无偿赠与

赠与是指赠与人将财产所有权转让给被赠与人，并由被赠与人接受的行为。只有经过书面、法定格式并在登记部门注册的不动产赠与才具有对抗第三人的效力。不动产赠与可分为生前赠与、死亡赠与和委托赠与。

根据社会原因，国家仅能将不动产授予自然人，供其居住或进行维持生活的耕作。考虑到受益人的社会地位，不动产赠与的价值必须限制在上述目的范围内，并禁止进行投机或不当获利。

一旦不动产赠与被接受，即不可撤销。赠与的所有权可迅速转让，但赠与人可保留财产的地役权、使用权和居住权，这些权益必须在合同当中详细记载并在登记机构注册。

４、继承

以下为不动产可透过继承进行转让：

• 已依本法确定建立不动产所有权的权属证明
• 依法占有的法律文件、权属证明或其他证据
• 任何有限财产权和不动产的权利

对于未经过注册或登记，但符合法律要求的实际占有的不动产，可通过继承进行转让。没有所有权证明的占有财产，在继承转让之后，成为新的财产持有人的继承人可以继续管理和享受保护，只要符合《土地法》的其他所有要求。

三、土地共有

1、不可分割的土地所有权

不可分割的所有权是指几个人对某个特定财产的共同所有权，且拥有平等的份额，共同享有权利和保护共同利益，并一起承担管理费用和税费。不可分割的所有人有共同拥有不可分割的所有权的权利，除非有互相对立的协议。每个不可分割的所有人可以进行日常管理工作，但重要事务需要大多数人（代表拥有全部财产一半以上的所有权）来决定。

任何人都不能强迫他人保留不可分割的财产所有权。只有在任何时候，如果有任何不可分的共同所有人要求，才可以对财产进行分割。不可分的共同所有人可以暂时保持不可分割的所有权，但不得超过5年，除非有其他新的协议。

2、共同所有权

《土地法》第175条规定：「共同所有权是指属于多个人的不动产所有权，每个人拥有其中的一部分，其余部分则为共同财产。」共同拥有人可以按照本法明确的维护规范、管理程序和共同拥有人之义务，尤其是针对共同部分的内部规定，进行管理。

共同拥有人对其部分执行完全权利，只要不侵害共同部分，不妨碍其他共同拥有人对共同部分的使用。共同拥有人可自由出租、设立地役权、设立居住权、抵押或共同使用其部分。然而，他们不得对其部分建立优先权。将建筑物或土地的部分分配给全部共同拥有人或特定的共同拥有人使用，以使他们都能获得利益，该部分应被视为共同部分。

共有财产包括以下这几项:

• 地面、停车场、庭院、花园和通道等
• 牆壁及建筑的结构维护、共用设施，例如水、电和煤气管道等
• 烟囱
• 共用的服务区域

以下为附属权利被视为共同财产：

• 挖掘地下已存在物质的权利。
• 在共同部分建设庭院、停车场或花园的权利。
• 涉及共同部分之共同所有权的权利。
• 在共同使用的部分建筑顶部建造的权利。共同建筑顶层的所有人不得为自己建造公寓或出售该权利。

以上皆为权利符合公共秩序。

任何私人使用或出售共同拥有的部分之共同拥有人都有责任恢复原状。违反者会受到《土地法》第257条的惩罚。非共同拥有人占用共同部分的人应归还占用的场所并恢复原状。不管情况如何，主管机构不得颁发承认该人权利的证明。如有颁发，主管机构有责任确保取缔非法占用。

3、共有拥有权

《土地法》第186条规定：「共有所有权是指适用于分割两个相邻所有权的墙壁的一种共同所有权形式。根据该法，墙壁包括水沟、围墙和堤坝。」

(1)共同所有的墙

維修和重建共有牆是由按份共有所有人共同負責的責任。如果某共有所有人放棄了他的共有權利且不負責上述維修或重建，除非該共有牆支撐著他的建築物。共有牆的共同擁有人未經其他共有人同意，不得在共有牆上挖掘深坑或進行任何損害該牆的工作。如無法達成一致的意見，可指定仲裁人作為專家，以決定必要的方法，確保其他新的工作不侵害其他共有人的權益。每位共有人都可以在共有牆上進行建造，並可以在距離另一側起至少5厘米的位置放置樑柱和欄杆，以不影響其他共有人的權益。

(2)共同所有的水渠、围墙及堤坝

相邻土地的所有者皆不得强制共有墙壁和堤坝的所有者与他们共同拥有沟渠、围墙及堤坝。

土地许可制度

一、土地许可的分类

柬埔寨土地许可制度是政府通过行政特许的方式，将国家土地在特定期限内的使用权授予公民、法人和其他社会组织，让他们以所有权的方式使用土地。这种土地制度在《土地法》的第五章中有详细规定。根据《土地法》的第49条和第50条，柬埔寨的特许土地可分为三类：社会特许、经济特许和开发特许。《社会特许地法令》第19号和《经济特许地法令》第146号二级法令分别对社会特许地和经济特许地制度做出了具体规定。

根据柬埔寨《土地法》，对经济特许地的取得设立了一些限制。法律规定，同一法律主体所拥有的经济特许地面积不得超过10,000公顷，如果超过此限制则需要进行减少，除非获得特例豁免。此外，法律禁止向特定个人或其控制的多个法律实体发放超过10,000公顷的土地权属证明。此外，经济特许地的使用期限最长为99年。只有柬埔寨政府授权的林业部、农业部和渔业部才有权颁发行政许可，允许私人使用经济特许地。这些限制和规定对于保护土地使用的合理性和公平性具有重要意义。

二、权益拥有者的权力与责任

1、经济特许地权益拥有者之权利

《土地法》中的经济特许地制度在「不动产所有权」部分有所规定，在事实上，经济特许权只是一种受限制的物权，并非真正的土地所有权。尽管经济特许地的权利人可行使类似于土地所有权人的土地权利，然而这种权利却受到两项重要的限制所限制：使用期限需获得国家许可，非永久权利；且禁止在私人间转让，只能由政府收回后重新许可他人使用。这些限制的目的是确保土地使用的可持续性和公共利益。因此，经济特许地制度提供一种受限但具有特定目的的土地使用权，促进经济发展并保护国家的土地资源。

经济特许地的权利人拥有以下权利：

权利名称	相关法律条款
土地使用权
土地征收权	《土地法》第56条第3款
救济权
公权救济	《土地法》第56条第1款
私权救济	《土地法》第56条第2款
诉讼权	《土地法》第55条第2款
继承权	《土地法》第57条第2款

2、经济特许地权利人的义务：

1. 根据许可的目的进行农业开发，权利人不得擅自改变土地的用途，破坏自然结构，或在许可期末进行破坏性的开发。 —《土地法》第56条第3款
2. 缴纳许可费的义务，如未履行该义务，政府有权撤销许可，被许可人无权要求由此造成的损失。—《土地法》第62条第2款

3、经济特许地行政许可条件：

根据第146号二级法规之规定，授予经济特许地需满足以下五个条件：

• 土地所有权：该土地必须经过国家分类和登记，确认为国家私有土地。
• 土地使用方案：必须提交土地使用方案给地方政府的土地管理部门并获得批准。
• 环境与社会影响评估：需进行环境和社会的影响评估，以评估项目对环境和社会的影响。
• 重新安置：必须解决人民重新安置的问题，不允许出现非自愿安置的情况。
• 利害关系人考量：必须充分考虑利害关系人的意见，如当地居民、土地管理部门。

4、经济特许地新政策

经济特许地是与柬埔寨政府的经济和土地政策的密切相关土地制度，其受政府政策的影响比较大。

日期	事件描述
2012年 5月7日	柬埔寨首相洪森签发《提高经济特许地管理效率》的政府令，宣布即日起暂停批准新经济特许地。要求政府各部门、各相关单位认真执行特许地符合规定，保护社区和当地居民的生活环境。对违反符合规定、侵犯社区土地的公司将被收回特许地。
2016年6月	柬埔寨环保部部长塞欧松表示，为了加强国家森林资源保护，解决土地纠纷问题，政府将收回未履行合约开发的经济特许地，并将经济特许地的租借期限缩短至50年。

土地租賃制度

《土地法》第106条规定：「不动产所有权人可向他人租赁。租赁合约是不动产所有权人暂时将财产交予他人，以规定的租金、租期为对价的合约。不动产租赁合约也称为租赁协议。」根据该法第109条，租赁合约应以书面形式订立；同时，法律也承认口头订立书面合同有效，但视为不定期租赁，只要在租金支付期前通知，便可在任意时间终止合约。

根据《土地法》第108条规定，租赁可分为两种形式：不定期租赁及定期租赁。定期租赁包括短期附加续租选择权的租赁及超过15年的长期租赁。长期租赁形成的租赁权可以转让和继承，承租人有权利在不损坏标的物性质的基础上进行改善。租期结束后，出租人无需对改善支付补偿即可完全取得所有权，该规定来自于《土地法》第108条。

在签约前，承租人有义务了解不动产的状况。如未对不动产进行检查，将被视为默认的状况符合租赁协议的规定，《土地法》第110条。在租赁合约续约的期间，承租人有责任对财产进行正常维护，除非合约另有协议。租期结束后，承租人有义务将租赁物恢复原状，并承担因不当使用而造成的损失，该规定来自于《土地法》第111条。

土地擔保制度

一、抵押

《土地法》第198条规定：「抵押是一种担保方式，不转让该不动产的所有权，债权人在债务到期时有权通过法院出售该不动产，不论该不动产已经转让几次，债权人对售价享有优先受偿权。」只有经过土地登记机构注册的不动产才具有抵押资格。

抵押合同必须以法定形式由主管机构或经过授权的律师制定，并且必须在主管机构进行注册。相关的抵押合同的草拟准则和注册表格应由法律规定的机构制定。抵押合同必须明确描述财产状况、性质以及根据相关法规确定的费用和价值。在同一财产上可以先后进行抵押，每个债权人应按抵押注册顺序行使权利。

二、质押

《土地法》第206条规定：「质押是债务人向债权人转让不动产作为偿付保证的合同。债权人有权优先于其他无担保债权人出售该财产并获得补偿。如果质押合同成立，债权人可就利息或本息扣留该财产。」

根据现行法律规定，质押合同应以书面形式呈现，并按照法定格式在主管机构前制定并进行注册。按照上述方式制定的质押合同应视为有效，任何第三方都无法质疑其有效性。未经注册的质押合同将使债权人失去担保权利，债权人只有依照现行法律要求获得补偿的权利。质押的财产应在债务人清偿债务后归还给债务人。

在任何情况下，债权人都不能成为财产的所有人。在质押合同中，债权人有权要求法院强制出售不动产，并优先受偿该财产的价值。

在质押期间，如果质押权益人的债权人购买质押财产，必须注册购买合同，未注册的视为无效。在占有质押财产期间，债权人有维护和保护的责任。如果因债权人的行为或过失损害了质押财产，必须扣除相应的损失。债务人有责任支付税费，除非另有约定。

一旦债务人清偿债务，债权人不得因债务人另欠其债务，且占有质押财产，除非依法订立新的质押合同。债务人可以对抗债权人的继承人或指定人提出反驳权。

三、典当

《土地法》第219条和第220条规定：「典当是一种保证债务的方式，债务人并未转移财产所有权，而是转移了在登记机构注册的财产所有权证明。」典当合同应以书面形式制订，并在相关登记机构进行注册。

无论何种情况，債權人都不能成为典当合同所涉及财产的实际所有人。典当合同仅授权債權人在法庭清算中优先获得对不动产的偿付权，优先于其他債權人。債务人在到期或未到期时清偿债务之后，債權人应在登记机构注销并返还财产所有权给債务人。

債務人有管理及使用其财产的权利，但不得进行任何可能减少其价值的行为。債务人和債權人的继承人或指定人应拥有与他们所代表的債务人和債權人相同的权利和义务。債务人的继承人或指定人以及典当财产的共同所有人的家庭成员应承担与債务人相同的权利和义务。

土地登记制度

不动产登记制度分为中央和地方两个层级。登记机关在进行登记之前，必须对土地所有人、土地性质、土地测量、土地变更、建筑状况、所有权变更等其他事项进行调查，以保护所有权人的权益。登记机构可以根据登记文件和不动产登记簿发放不动产所有权、占有证明、抵押证明以及关于土地性质、自然状况、法律状况和侵害情况的相关材料和文件。登记证明被视为官方确认的法律文件。

法律责任

一、伪造财产权证明

任何人伪造财产权证明并正式使用，不论其方式如何，将被处以一至五年有期徒刑。任何人欺骗登记官履行职责或登记机构注册土地，将被处以罚款500,000至3,000,000瑞尔，并可能被判处一至六个月监禁。

二、私人救济

柬埔寨法律严禁使用私力救济。在任何情况下，不应透过私人的力量来保护个人的财产权或执行法院判决，并迫使占有人强制搬离。对于不动产的善意占有人使用暴力行为，无论其权利是否已确定或存在争议，将处以1,500,000至25,000,000瑞尔的罚款，并可能被判处6个月至2年的监禁。此外，侵权人还需承担因暴力行为引起的民事损失责任。

三、未经授权处分

对于任何人销售他人的不动产或以他人不动产作为担保，不论是否导致民事损害，将处以6个月至3年的监禁。

四、共同财产

不可分财产的共有人侵害《土地法》第180条规定的不动产之共有部分，将处以1,500,000至9,000,000瑞尔的罚款。如果为累犯者，应加倍惩处。共有人若拒绝履行维护共同财产的义务或不尊重本法第185条规定的公共秩序，将处以500,000至3,000,000瑞尔的罚款。

五、侵犯公共财产

对于侵犯公共财产者，将处以5,000,000至50,000,000瑞尔的罚款，并且可能被判处1至5年的监禁。侵权人应立即将公共财产释放出来，并无权要求任何对于财产工程或改良的补偿。

如在本法生效前，您占有国家的公共财产并具有文件证明是从他人购买，您可以要求主管机构对非法出售国家公共财产的人进行法律措施，以弥补因此所遭受的损失。在任何情况下，您无权继续占有国家的公共财产。

六、法律禁止性规定

任何人无视法律和法规的禁止，擅自在其土地上耕作、故意提供或者出租给第三方进行耕作，将处以15,000,000至45,000,000瑞尔的罚款，并依照现行法律入狱。