柬埔寨廠房出租成本（2026）：工業用地、長租與配套指南

柬埔寨廠房出租成本（2026）：工業用地、長租與配套指南

文章摘要：
柬埔寨廠房出租成本與工業用地，是製造業評估設廠時最直接的一筆帳。受憲法限制，外資不能直接持有土地，但可透過經濟特區長期租賃、土地控股公司或信託等合法途徑取得用地；其中以「進駐經濟特區、長期租賃用地或租用廠房」最為單純。

成本方面，柬埔寨經濟特區標準廠房月租平均約 US$3/㎡、工業用地租金平均約 US$63/㎡，明顯低於越南（標準廠房 US$4–7/㎡、南部工業地約 US$191/㎡）。本文解析外資取得用地的合法途徑、租用標準廠房／客製化廠房／租地自建三種落地方式的成本、水電與污水等配套與隱性成本，以及與越南的成本效益對比，協助企業評估柬埔寨的用地與廠房方案。

選好國家之後，第一筆要算的帳

對一家準備到柬埔寨設廠的企業來說，選定國家之後，緊接著要回答的往往是兩個很具體的問題：廠房從哪裡來，要花多少錢。是租一棟現成的標準廠房盡快投產，還是租地自建、把產線一次做到位？

但在比價之前，有一件事必須先弄清楚——在柬埔寨，外資其實並不能直接「買地」。這條看似基礎的規則，決定了企業能用哪些方式取得用地，也牽動著後續的整體成本結構。要談用地與廠房成本，就得先從這條規則說起。

外資如何取得柬埔寨工業用地：先搞懂「不能買地」

依柬埔寨憲法第 44 條，外國人不得直接持有土地；外資須透過長期租賃、土地控股公司或信託等合法途徑取得用地，其中「進駐經濟特區、長期租賃」是製造業最單純的一條路。

常見的合法途徑有三種。其一為長期租賃：外資可承租土地最長 50 年，並可續期一次，租約向土地管理部（MLMUPC）登記，可用於工業用途，是兼顧成本與安全性的主流做法。其二為土地控股公司（LHC）：設立一家柬籍持股達 51% 以上的公司來持有土地，外資透過股權安排取得控制；這條路較複雜，須妥善設計股東協議。其三為信託：柬埔寨自 2019 年起開放持牌信託公司代外資持有土地，截至 2025 年 2 月約有 1,175 筆、價值約 17.4 億美元，制度仍在發展中。

對多數製造業而言，最省事的選擇是「進駐經濟特區」。在經濟特區內，企業可直接長期租賃用地或租用現成廠房，並同時取得合格投資項目（QIP）的租稅優惠、園區代辦的證照與口岸通關等配套；這等於把上述土地與合規的複雜度，交由園區與一站式窗口處理，企業無須自行處理土地控股或信託結構。

取得方式適合對象優點注意事項
經濟特區長租用地出口型製造業、需快速合規落地者流程清楚、可搭配 QIP 與一站式服務確認租期、續約、登記與基礎設施責任
租用標準廠房產線標準化、需數週至數月投產者初期資本支出低、速度最快需確認樓高、承重、用電容量與消防
定制廠房有特殊格局、潔淨、倉儲或動線需求者兼顧規格與資本支出須確認設計責任、交付期與租約條款
土地控股/信託大型長期項目或特殊土地安排可取得更強控制權法務成本高，需專業股權與信託設計

柬埔寨廠房出租三種落地方式與成本：標準廠房、客製化廠房、租地自建

企業在柬埔寨落地，主要有三種方式：租用標準廠房、委託客製化廠房、租地自建；投產速度由快到慢，初期資本投入由低到高，企業應依產線需求與時程取捨。

柬埔寨廠房出租成本（2026）：工業用地、長租與配套指南
圖 1：柬埔寨與越南的廠房月租與工業用地租金對比。

落地方式投產速度初期投入適用情境
租用標準廠房最快（數週至數月）低（月租為主）需快速投產、產線標準化、先試水量產
委託客製化廠房中（數月）中（押租或分攤建造）對廠房規格有要求、但不願自建者
租地自建最慢（半年以上）高（建造成本一次投入）長期布局、產線複雜、追求長期單位成本最優

就價格而言，據 CBRE，柬埔寨經濟特區的標準廠房月租平均約 US$3/㎡、工業用地租金平均約 US$63/㎡。租用標準廠房的好處在於投產快、初期不需投入大額建造資本，適合需要盡快接單的企業；客製化廠房則在規格與速度之間取得平衡；租地自建初期投入最高、時程最長，但長期分攤後單位成本通常最低，適合產線複雜、打算長期深耕的企業。值得提醒的是，由於外資無法持有土地，所謂「購置」在柬埔寨實際上是「長期租賃用地＋自有廠房建物」，與一般認知的買斷土地有本質差異。

配套與隱性成本：水電、污水、通關與一站式服務

用地與廠房只是帳面上的第一筆；真正影響綜合成本的，還包括水電、污水處理、通關與行政效率等配套——這些「隱性成本」往往比租金更左右長期營運。

其中，電力是最需要留意的一項。柬埔寨電價在區域內歷來偏高，但近年隨並網擴建與減少高價進口電力而持續下降；2025 年 9 月住宅電價約為每度 US$0.152，工業／中壓大用戶費率通常較此為低。由於精確的工業電價會隨用量、電壓等級與時間而異，建議向園區索取最新的工業電價報價，再納入成本試算。除電力外，穩定供水、合規的污水處理設施，已是成衣、染整、潔具等用水量大或排放要求高產業的硬性指標；自行興建這類設施所費不貲，若園區已具備，可顯著降低企業的資本支出與環保合規風險。

行政與通關效率則是另一項常被低估的隱性成本。經濟特區普遍提供一站式行政服務與園區內（或鄰近）清關，可縮短設立、報關與證照辦理的時程；對跨境頻繁的出口型製造業而言，時程的可預測性，往往直接換算成交期與庫存成本。

柬埔寨與越南的成本對比：誰更有性價比

在用地與廠房這一項上，柬埔寨相較越南具明顯的成本效益優勢：標準廠房月租約為越南的一半，經濟特區工業用地租金亦明顯較低。

如圖 1 所示，柬埔寨經濟特區標準廠房月租平均約 US$3/㎡，約為越南（US$4–7/㎡）的一半；工業用地方面，柬埔寨經濟特區平均約 US$63/㎡，越南南部則約 US$191/㎡。須留意兩者統計口徑與租期基礎可能不同，且地價具時效性，上述數字宜視為概覽，並以一手報價核實。

此一價差的背後，是兩地市場成熟度的差異。越南南部（尤其胡志明市周邊）工業用地占用率已高、地價攀升，部分熱門區域甚至出現「向上發展」的多層廠房；柬埔寨用地相對寬裕、價格較低，對用地面積大、且產線偏標準化的勞動密集型製造（如成衣、鞋類、家具）尤其友善。換言之，柬埔寨在「單位用地成本」上的優勢，正好對應這類產業「占地大、毛利受成本牽動」的特性。

決策框架：如何選擇落地方式與園區

企業宜依投產時程、產線特性與長期布局，先決定落地方式，再據此挑選具備相應條件的園區。

  • 先定時程：須在數月內投產者，優先租用標準廠房；時程較寬裕、產線複雜者，再評估客製化廠房或租地自建。
  • 算綜合成本：不只比租金，應將水電、污水、通關與行政效率一併納入「綜合到岸成本」評估。
  • 看配套硬指標：用水量大或排放要求高的產業，優先確認園區是否已具備穩定供水與合規污水處理。
  • 選合規路徑：以「進駐經濟特區＋長期租賃」為主，避免自行處理土地控股或信託結構的複雜與風險。
  • 留意續期與年限：長期租賃須確認年限、續期條款與登記狀態，確保與企業的長期布局相匹配。

曼哈頓經濟特區 MSEZ 的用地與廠房方案

用地與廠房的成本優勢，最終要落到園區層級才能兌現；曼哈頓經濟特區（MSEZ）在用地、廠房與配套上，提供了相對完整的選項。

MSEZ 位於柬越邊境的 Bavet，總面積約 600 公頃，可提供工業用地長期租賃、標準廠房租售，以及依企業需求來圖客製化的廠房，兼顧「快速投產」與「規格到位」兩種需求。園區內已有逾 4 萬名工人運作中，紡織、鞋類、箱包與電子組裝等供應商聚落初具規模。

配套方面，園區提供穩定的電力供應、完整的供水管網與現代化污水處理設施，可滿足不同製造業的高用水與排放標準，並協助企業符合國際環保合規要求，同時省去自建這類基礎設施的大額資本支出。

至於一站式行政服務，最大的差別在於執行端。與其他園區不同，MSEZ 體現在三處：

其一，行政與報關團隊以中文為主要工作語言（輔以英文、高棉文），中國企業在對接土地廠房、QIP 申請、水電接入與 NSSF 登記時，不必承受翻譯溝通上的耗損；其二，園區自 2005 年營運至今逾二十年，這套落地流程已隨一批批企業的進駐被反覆走通，是經過驗證的執行經驗，而非紙面承諾；其三，園區緊鄰 Bavet 口岸，報關團隊長期實際處理柬越跨境過境申報，熟悉口岸節奏與文件要求。

若貴公司正評估柬埔寨設廠的用地與廠房方案，歡迎聯繫園區團隊，依貴公司的用地面積、產線與投產時程進行初步評估，提出最適配的執行策略。

常見問題 FAQ

Q1：外資可以在柬埔寨買地建廠嗎？

不能直接買地。依憲法第 44 條，外國人不得持有柬埔寨土地。但可透過合法途徑取得用地：長期租賃（最長 50 年、可續期一次）、土地控股公司（柬籍持股≥51%）或信託（2019 年起開放）。對製造業而言，最單純的是「進駐經濟特區、長期租賃用地或租用廠房」，並由園區一站式窗口協助合規。所謂「購置」在實務上是「長期租賃用地＋自有廠房」。

Q2：柬埔寨的廠房租金與工業用地大約多少錢？

據 CBRE，柬埔寨經濟特區標準廠房月租平均約 US$3/㎡、工業用地租金平均約 US$63/㎡，明顯低於越南（標準廠房 US$4–7/㎡、南部工業地約 US$191/㎡）。但價格會隨地點、規格與租期而異，且具時效性，實際應以園區一手報價為準。

Q3：租標準廠房、客製化廠房還是租地自建，怎麼選？

看投產時程與產線特性。需在數月內投產、產線標準化者，租用標準廠房最快、初期投入最低；對廠房規格有要求者，可選客製化廠房；產線複雜、打算長期深耕者，租地自建初期投入雖高，但長期分攤後單位成本通常最低。建議以「綜合到岸成本」而非單看租金來評估。

Q4：除了租金，還有哪些成本容易被低估？

主要是水電、污水處理與行政通關效率。柬埔寨工業電價歷來偏高、近年下降中，建議向園區索取最新工業電價；用水量大或排放要求高的產業，應確認園區是否已具備穩定供水與合規污水處理（自建所費不貲）；此外，一站式行政與園區清關的效率，會直接影響設立時程與交期。

Q5：經濟特區相比一般工業區，有什麼好處？

經濟特區把「取得用地的合規複雜度」交由園區處理：企業可直接長期租賃用地或租用廠房，並取得 QIP 租稅優惠、園區代辦證照與園區內（或鄰近）清關等配套，無須自行處理土地控股或信託結構。對追求快速、合規落地的外資製造業尤其合適。

參考資料

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