文章摘要：
柬埔寨厂房出租成本与工业用地，是制造业评估设厂时最直接的一笔账。受宪法限制，外资不能直接持有土地，但可通过经济特区长期租赁、土地控股公司或信托等合法途径取得用地；其中以「入驻经济特区、长期租赁用地或租用厂房」最为单纯。
成本方面，柬埔寨经济特区标准厂房月租平均约 US$3/㎡、工业用地租金平均约 US$63/㎡，明显低于越南（标准厂房 US$4–7/㎡、南部工业地约 US$191/㎡）。本文解析外资取得用地的合法途径、租标准厂房／定制厂房／租地自建三种落地方式的成本、水电与污水等配套与隐性成本，以及与越南的性价比对比，协助企业评估柬埔寨的用地与厂房方案。
选好国家之后，第一笔要算的账
对一家准备到柬埔寨设厂的企业来说，选定国家之后，紧接着要回答的往往是两个很具体的问题：厂房从哪里来，要花多少钱。是租一栋现成的标准厂房尽快投产，还是租地自建、把产线一次做到位？
但在比价之前，有一件事必须先弄清楚——在柬埔寨，外资其实并不能直接「买地」。这条看似基础的规则，决定了企业能用哪些方式取得用地，也牵动着后续的整笔成本结构。要谈用地与厂房成本，就得先从这条规则说起。
外资如何取得柬埔寨工业用地：先搞懂「不能买地」
依柬埔寨宪法第 44 条，外国人不得直接持有土地；外资须通过长期租赁、土地控股公司或信托等合法途径取得用地，其中「入驻经济特区、长期租赁」是制造业最单纯的一条路。
常见的合法途径有三种。其一为长期租赁：外资可承租土地最长 50 年、并可续期一次，租约向土地管理部（MLMUPC）登记，可用于工业用途，是兼顾成本与安全性的主流做法。其二为土地控股公司（LHC）：设立一家柬籍持股达 51% 以上的公司来持有土地，外资通过股权安排取得控制；这条路较复杂，须妥善设计股东协议。其三为信托：柬埔寨自 2019 年起开放持牌信托公司代外资持有土地，截至 2025 年 2 月约有 1,175 笔、价值约 17.4 亿美元，制度仍在发展中。
对多数制造业而言，最省事的选择是「入驻经济特区」。在经济特区内，企业可直接长期租赁用地或租用现成厂房，并同时取得合格投资项目（QIP）的租税优惠、园区代办的牌照与口岸清关等配套；这等于把上述土地与合规的复杂度，交由园区与一站式窗口处理，企业无需自行处理土地控股或信托结构。
| 取得方式 | 适合对象 | 优点 | 注意事项 |
| 经济特区长租用地 | 出口型制造业、需快速合规落地者 | 流程清楚、可搭配 QIP 与一站式服务 | 确认租期、续约、登记与基础设施责任 |
| 租用标准厂房 | 产线标准化、需数周至数月投产者 | 初期资本支出低、速度最快 | 需确认楼高、承重、用电容量与消防 |
| 定制厂房 | 有特殊格局、洁净、倉储或动线需求者 | 兼顾规格与资本支出 | 须确认设计责任、交付期与租约条款 |
| 土地控股/信托 | 大型长期项目或特殊土地安排 | 可取得更強控制权 | 法务成本高，需专业股权与信托设计 |
柬埔寨廠房出租三种落地方式与成本：标准厂房、定制厂房、租地自建
企业在柬埔寨落地，主要有三种方式：租用标准厂房、委托定制厂房、租地自建；投产速度由快到慢，初期资本投入由低到高，企业应依产线需求与时程取舍。
| 落地方式 | 投产速度 | 初期投入 | 适用情境 |
| 租用标准厂房 | 最快（数周至数月） | 低（月租为主） | 需快速投产、产线标准化、先试水量产 |
| 委托定制厂房 | 中（数月） | 中（押租或分摊建造） | 对厂房规格有要求、但不愿自建者 |
| 租地自建 | 最慢（半年以上） | 高（建造成本一次投入） | 长期布局、产线复杂、追求长期单位成本最优 |
就价格而言，据 CBRE，柬埔寨经济特区的标准厂房月租平均约 US$3/㎡、工业用地租金平均约 US$63/㎡。租用标准厂房的好处在于投产快、初期不需投入大额建造资本，适合需要尽快接单的企业；定制厂房则在规格与速度之间取得平衡；租地自建初期投入最高、时程最长，但长期分摊后单位成本通常最低，适合产线复杂、打算长期深耕的企业。值得提醒的是，由于外资无法持有土地，所谓「购置」在柬埔寨实际上是「长期租赁用地＋自有厂房建物」，与一般认知的买断土地有本质差异。
配套与隐性成本：水电、污水、通关与一站式服务
用地与厂房只是账面上的第一笔；真正影响综合成本的，还包括水电、污水处理、通关与行政效率等配套——这些「隐性成本」往往比租金更左右长期营运。
其中，电力是最需要留意的一项。柬埔寨电价在区域内历来偏高，但近年随并网扩建与减少高价进口电力而持续下降；2025 年 9 月住宅电价约为每度 US$0.152，工业／中压大用户费率通常较此为低。由于精确的工业电价随用量、电压等级与时间而异，建议向园区索取最新的工业电价报价，再纳入成本试算。除电力外，稳定的供水、合规的污水处理设施，已是成衣、染整、洁具等用水量大或排放要求高产业的硬指标；自行兴建这类设施所费不赀，若园区已具备，可显著降低企业的资本支出与环保合规风险。
行政与通关效率则是另一项常被低估的隐性成本。经济特区普遍提供一站式行政服务与园区内（或邻近）清关，可缩短设立、报关与牌照办理的时程；对跨境频繁的出口型制造业而言，时程的可预测性，往往直接换算成交期与库存成本。
柬埔寨与越南的成本对比：用地与厂房的性价比
在用地与厂房这一项上，柬埔寨相较越南具明显的性价比优势：标准厂房月租约为越南的一半，经济特区工业用地租金亦明显较低。
如图 1 所示，柬埔寨经济特区标准厂房月租平均约 US$3/㎡，约为越南（US$4–7/㎡）的一半；工业用地方面，柬埔寨经济特区平均约 US$63/㎡，越南南部则约 US$191/㎡。须留意两者统计口径与租期基础可能不同，且地价具时效性，上述数字宜视为概览、并以一手报价核实。
此一价差的背后，是两地市场成熟度的差异。越南南部（尤其胡志明市周边）工业用地占用率已高、地价攀升，部分热门区域甚至出现「向上发展」的多层厂房；柬埔寨用地相对宽裕、价格较低，对用地面积大、且产线偏标准化的劳动密集型制造（如成衣、鞋类、家具）尤其友善。换言之，柬埔寨在「单位用地成本」上的优势，正好对应这类产业「占地大、毛利受成本牵动」的特性。
决策框架：如何选择落地方式与园区
企业宜依投产时程、产线特性与长期布局，先决定落地方式，再据此挑选具备相应条件的园区。
- 先定时程：须在数月内投产者，优先租用标准厂房；时程较宽裕、产线复杂者，再评估定制厂房或租地自建。
- 算综合成本：不只比租金，应将水电、污水、通关与行政效率一并纳入「综合到岸成本」评估。
- 看配套硬指标：用水量大或排放要求高的产业，优先确认园区是否已具备稳定供水与合规污水处理。
- 选合规路径：以「入驻经济特区＋长期租赁」为主，避免自行处理土地控股或信托结构的复杂与风险。
- 留意续期与年限：长期租赁须确认年限、续期条款与登记状态，确保与企业的长期布局相匹配。
曼哈顿经济特区MSEZ 的用地与厂房方案
用地与厂房的成本优势，最终要落到园区层级才能兑现；曼哈顿经济特区（MSEZ）在用地、厂房与配套上，提供了相对完整的选项。
MSEZ 位于柬越边境的 Bavet、总面积约 600 公顷，可提供工业用地长期租赁、标准厂房租售，以及依企业需求来图定制的厂房，兼顾「快速投产」与「规格到位」两种需求。园区内已有逾 4 万名工人运作中，纺织、鞋类、箱包与电子组装等供应商聚落初具规模。
配套方面，园区提供稳定的电力供应、完整的供水管网与现代化污水处理设施，可满足不同制造业的高用水与排放标准，并协助企业符合国际环保合规要求，同时省去自建这类基础设施的大额资本支出。
至于一站式行政服务，最大差别在于执行端。与其他园区不同，MSEZ体现在三处：
其一，行政与报关团队以中文为主要工作语言（辅以英文、高棉文），中国企业在对接土地厂房、QIP 申请、水电接入与 NSSF 登记时，不必经过翻译损耗；
其二，园区自 2005 年运营至今逾二十年，这套落地流程已随一批批企业的进驻被反复走通，是经过验证的执行经验，而非纸面承诺；
其三，园区紧邻 Bavet 口岸，报关团队长期实际处理柬越跨境过境申报，熟悉口岸节奏与文件要求。
若贵公司正评估柬埔寨设厂的用地与厂房方案，欢迎联系园区团队，依贵公司的用地面积、产线与投产时程进行初步评估，提出最适配的执行策略。
常见问题 FAQ
Q1：外资可以在柬埔寨买地建厂吗？
| 不能直接买地。依宪法第 44 条，外国人不得持有柬埔寨土地。但可通过合法途径取得用地：长期租赁（最长 50 年、可续期一次）、土地控股公司（柬籍持股≥51%）或信托（2019 年起开放）。对制造业而言，最单纯的是「入驻经济特区、长期租赁用地或租用厂房」，并由园区一站式窗口协助合规。所谓「购置」在实务上是「长期租赁用地＋自有厂房」。 |
Q2：柬埔寨的厂房租金与工业用地大约多少钱？
| 据 CBRE，柬埔寨经济特区标准厂房月租平均约 US$3/㎡、工业用地租金平均约 US$63/㎡，明显低于越南（标准厂房 US$4–7/㎡、南部工业地约 US$191/㎡）。但价格随地点、规格与租期而异，且具时效性，实际应以园区一手报价为准。 |
Q3：租标准厂房、定制厂房还是租地自建，怎么选？
| 看投产时程与产线特性。需在数月内投产、产线标准化者，租用标准厂房最快、初期投入最低；对厂房规格有要求者，可选定制厂房；产线复杂、打算长期深耕者，租地自建初期投入虽高，但长期分摊后单位成本通常最低。建议以「综合到岸成本」而非单看租金来评估。 |
Q4：除了租金，还有哪些成本容易被低估？
| 主要是水电、污水处理与行政通关效率。柬埔寨工业电价历来偏高、近年下降中，建议向园区索取最新工业电价；用水量大或排放要求高的产业，应确认园区是否已具备稳定供水与合规污水处理（自建所费不赀）；此外，一站式行政与园区清关的效率，会直接影响设立时程与交期。 |
Q5：经济特区相比一般工业区，有什么好处？
| 经济特区把「取得用地的合规复杂度」交由园区处理：企业可直接长期租赁用地或租用厂房，并取得 QIP 租税优惠、园区代办牌照与园区内（或邻近）清关等配套，无需自行处理土地控股或信托结构。对追求快速、合规落地的外资制造业尤其合适。 |
参考资料
- CBRE Cambodia｜Fearless Forecast 2025：经济特区工业用地租金平均约 US$63.3/㎡、标准厂房月租约 US$3/㎡（2025/1）https://www.harbor-property.com/news/detail/2895/industrial-real-estate-drives-cambodias-market-outlook
- Savills Vietnam｜2026 工业市场：越南标准厂房月租约 US$4–7/㎡、南部工业用地约 US$191/㎡（整租期），胡志明市占用率约 92%（2026/3）
https://www.savills.com.vn/research_articles/226576/234917-0 - KPMG – Investing in Cambodia 2025 and beyond
https://kpmg.com/kh/en/insights/2025/04/investing-in-cambodia-2025-and-beyond.html - Cambodia 2001 土地法／土地管理部（MLMUPC）｜外资长期租赁最长 50 年、可续期一次，须登记；土地控股公司须柬籍持股≥51%
https://cambodiacounsel.com/long-term-lease/ - GlobalPetrolPrices｜柬埔寨住宅电价约 US$0.152/kWh（2025/9）https://www.globalpetrolprices.com/Cambodia/electricity_prices/
- 亚洲开发银行《Cambodia Energy Sector Assessment》：电价随并网扩建与减少进口而下降https://www.adb.org/sites/default/files/linked-documents/54430-002-ssa.pdf
